ค่างวดผ่อนบ้านคำนวณมาจากอะไร
สินเชื่อบ้านในไทยเป็นแบบลดต้นลดดอก ทุกงวดที่จ่ายเข้าไป ธนาคารจะหักดอกเบี้ยของงวดนั้นออกก่อน ส่วนที่เหลือจึงไปตัดเงินต้น พองวดถัดไปดอกเบี้ยจะคิดจากเงินต้นก้อนที่เล็กลงแล้ว
ค่างวดคงที่คำนวณจากสูตรมาตรฐานที่ทำให้ผ่อนครบพอดีตามจำนวนงวด คือ ค่างวด = เงินต้น × อัตราต่อเดือน ÷ (1 − (1 + อัตราต่อเดือน)−จำนวนงวด) โดยอัตราต่อเดือนคืออัตราต่อปีหารสิบสอง
ตัวอย่างที่ใช้อ้างอิงกันบ่อยที่สุด กู้ 3,000,000 บาท ดอกเบี้ย 6% ผ่อน 30 ปี ได้ค่างวด 17,986.52 บาทต่อเดือน และเมื่อผ่อนครบ จะจ่ายดอกเบี้ยรวมราว 3,475,000 บาท ซึ่งมากกว่าราคาบ้านที่กู้มา นี่คือตัวเลขที่คนส่วนใหญ่ไม่เคยเห็น เพราะเครื่องคำนวณของธนาคารมักบอกแต่ค่างวดต่อเดือน
ทำไมผ่อนมาหลายปีแล้วเงินต้นแทบไม่ลด
อาการนี้ไม่ได้เกิดจากธนาคารคิดผิด แต่เกิดจากกลไกสามอย่างซ้อนกัน
1. ดอกเบี้ยถูกหักก่อนเสมอ
งวดแรกของเคส 3 ล้านข้างต้น ค่างวด 17,986.52 บาท เป็นดอกเบี้ย 15,000 บาท คิดเป็น 83.4% ของเงินที่จ่าย เหลือไปตัดเงินต้นเพียง 2,986.52 บาท กราฟด้านบนแสดงสัดส่วนนี้ทุกปีจนจบสัญญา
2. ค่างวดคงที่ แต่ดอกเบี้ยกระโดดหลังหมดโปรโมชัน
ลองดูตัวเลขจริง กู้ 3,000,000 บาท 30 ปี ปีที่ 1–3 ดอกเบี้ย 3.00% หลังจากนั้น MRR−1 ราว 6.05% ถ้าตั้งค่างวดจากอัตราโปรโมชันจะได้ 12,648.12 บาท พอผ่อนครบ 36 งวด เงินต้นคงเหลือ 2,806,324.80 บาท
ดอกเบี้ยของงวดที่ 37 ที่อัตรา 6.05% เท่ากับ 14,148.55 บาท ซึ่งสูงกว่าค่างวด 12,648.12 บาท ผลคือเงินต้นไม่ลดลง แต่เพิ่มขึ้นเดือนละ 1,500 บาท ผ่อนไปเท่าไรก็ไม่มีวันหมด
ด้วยเหตุนี้ธนาคารจึงไม่ตั้งค่างวดจากอัตราโปรโมชัน แต่คำนวณจากอัตราลอยตัว และมักบวกเผื่ออีกราว 1% ธอส. เขียนกำกับเครื่องคำนวณของตัวเองไว้ตรงๆ ว่า คำนวณเงินงวดจากอัตราที่ระบุบวกร้อยละ 1 ถ้าตั้งค่างวดที่ 6.05% ตั้งแต่แรก จะได้ 18,083.07 บาท สูงกว่าเดิม 5,434.95 บาท แต่ปิดหนี้ได้จริงใน 294 งวดหรือราว 24 ปีครึ่ง เร็วกว่าสัญญา
3. อัตราลอยตัวขยับขึ้นระหว่างทาง
หนี้บ้านมีอายุ 20–30 ปี ซึ่งยาวพอที่ดอกเบี้ยจะขึ้นลงหลายรอบ เมื่อ MRR ขึ้น ค่างวดเท่าเดิมแต่ส่วนที่ตัดเงินต้นหดลงทันที ลองกดเลือก “อัตราโปรโมชันช่วงแรก” ในเครื่องคำนวณด้านบน แล้วดูว่าระบบเตือนอะไร
สูตรลัด “ล้านละ 7,000” ใช้ได้เฉพาะตอนผ่อน 30 ปี
คนไทยนิยมประเมินคร่าวๆ ว่ากู้หนึ่งล้านผ่อนเดือนละ 7,000 บาท เมื่อคำนวณย้อนกลับ ตัวเลขนี้เท่ากับดอกเบี้ย 7.51% ต่อปีที่ระยะ 30 ปี ซึ่งสูงกว่า MRR ของธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ทุกแห่งในปัจจุบัน จึงเป็นการเผื่อไว้ ไม่ใช่ค่างวดจริง
แต่ที่ระยะ 20 ปี สูตรนี้กลับต่ำกว่าความจริง เพราะ 7,000 บาทต่อล้าน ที่ 20 ปีเท่ากับดอกเบี้ยเพียง 5.71% ต่อปี ซึ่งต่ำกว่า MRR ของทุกธนาคาร ค่างวดจริงที่ MRR 6.58% ผ่อน 20 ปี อยู่ที่ราว 7,503 บาทต่อล้าน
| ระยะเวลาผ่อน | สูตรลัดล้านละ 7,000 | ค่างวดจริงที่ MRR 6.58% |
|---|---|---|
| 30 ปี | เผื่อไว้มาก (เท่ากับ 7.51%) | ราว 6,373 บาท |
| 25 ปี | ใกล้เคียง | ราว 6,802 บาท |
| 20 ปี | ต่ำกว่าจริง (เท่ากับ 5.71%) | ราว 7,503 บาท |
ช่องผลลัพธ์ด้านบนแสดงค่า “ผ่อนล้านละเท่าไร” จากตัวเลขที่คุณกรอกจริง จึงใช้เทียบกับสูตรลัดได้ทันทีว่าเคสของคุณอยู่ตรงไหน
อ่านใบเสนอดอกเบี้ยขั้นบันไดอย่างไร
ธนาคารไทยเสนอดอกเบี้ยเป็นช่วง เช่น ปีที่ 1 = 1.99% ปีที่ 2–3 = MRR−2.81% และปีที่ 4 เป็นต้นไป = MRR−1.55% ตัวเลขที่โฆษณาว่า “ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี” คือค่าเฉลี่ยเลขคณิตธรรมดา ของอัตราปีที่ 1 ถึง 3 ไม่ใช่อัตราผลตอบแทนที่แท้จริง ค่านี้เองที่ควรนำมากรอกในช่องดอกเบี้ยช่วงโปรโมชัน
จุดที่ต้องระวังคือ MRR ของแต่ละธนาคารไม่เท่ากันเลย ส่วนลด “MRR−2%” ของสองธนาคารจึงเทียบกันไม่ได้ ต้องแปลงเป็นเปอร์เซ็นต์ จริงก่อนเสมอ
| ธนาคาร | MRR (% ต่อปี) |
|---|---|
| ธนาคารออมสิน | 6.045 |
| ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) | 6.145 |
| กรุงเทพ (BBL) | 6.500 |
| ไทยพาณิชย์ (SCB) | 6.575 |
| กสิกรไทย (KBank) | 6.580 |
| กรุงศรีอยุธยา | 6.670 |
| กรุงไทย (KTB) | 6.845 |
| ทหารไทยธนชาต (ttb) | 7.105 |
| ยูโอบี (UOB) | 8.075 |
ข้อมูล ณ 7 ส.ค. 2569 ธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่อยู่ในช่วง 6.50–7.105% ส่วนธนาคารรัฐอย่างออมสินและ ธอส. ต่ำกว่านั้น และทั้งระบบสูงได้ถึง 9.6% อัตราเหล่านี้เปลี่ยนตามมติ กนง. จึงควรเช็คกับธนาคารก่อนตัดสินใจ
โปะเงินต้นให้ได้ผลจริง
การโปะช่วงต้นสัญญาให้ผลมากกว่าช่วงท้ายหลายเท่า เพราะเงินต้นที่ตัดออกไป ตอนนี้จะไม่ถูกคิดดอกเบี้ยอีกเลยตลอดอายุสัญญาที่เหลือ ลองใส่ตัวเลขในช่องโปะด้านบนแล้วดูว่าประหยัดได้เท่าไร
แต่มีกับดักที่ทำให้การโปะไม่ได้ผลเลย ธนาคารหลายแห่งบันทึกเงินที่จ่ายเกินเป็นค่างวดล่วงหน้า ไม่ใช่การลดเงินต้น เท่ากับจ่ายเงินไปก่อนโดยไม่ประหยัดดอกเบี้ยแม้แต่บาทเดียว ต้องเลือกช่องทางหรือเมนูที่ระบุว่าชำระเพื่อลดเงินต้นทุกครั้ง แล้วตรวจยอดเงินต้นคงเหลืออีกครั้งใน 1–3 วันทำการ
ข่าวดีคือการโปะด้วยเงินสดของตัวเองตามปกติไม่มีค่าปรับ ค่าปรับ 3% ที่หลายคนกลัวนั้น เก็บเฉพาะกรณีปิดบัญชีเพื่อย้ายไปรีไฟแนนซ์กับธนาคารอื่น ภายใน 3 ปีแรก (บางสัญญากำหนดถึง 5 ปี) และคิดจากยอดเงินต้นคงเหลือ ไม่ใช่วงเงินกู้ตามสัญญา
มาตรการลดค่าโอนเหลือ 0.01% ใครได้บ้าง
นอกจากเงินดาวน์ ยังมีค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายสดในวันโอน อัตราปกติคือค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ และค่าจดทะเบียนจำนอง 1% ของวงเงินกู้ โดยค่าจดจำนองมีเพดานที่ 200,000 บาท
ปัจจุบันมีมาตรการลดทั้งสองรายการเหลือ 0.01% ตามประกาศกระทรวงมหาดไทย มีผลถึง 30 มิถุนายน 2570 เงื่อนไขคือ ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนอง ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาททั้งสามตัว ผู้รับโอนต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และต้องจดจำนองในคราวเดียวกับการโอน
ข้อที่พลาดกันบ่อยคือ มาตรการนี้เป็นแบบได้หรือไม่ได้ บ้านราคา 7,000,001 บาทเสียค่าธรรมเนียมเต็มอัตรา ไม่ใช่ลดให้เฉพาะ 7 ล้านแรก ส่วนต่างระหว่างสองกรณีนี้อยู่ในหลักแสนบาท
อีกรายการที่คนมักลืมคืออากรแสตมป์สัญญากู้เงิน คิด 1 บาทต่อวงเงินกู้ทุก 2,000 บาท เท่ากับ 0.05% และมีเพดาน 10,000 บาท รวมถึงค่าประเมินราคาหลักประกันอีกราว 3,000 บาท ซึ่งธนาคารหลายแห่งจัดโปรโมชันยกเว้นให้
รายได้เท่าไรถึงจะกู้ผ่าน
ธนาคารดูภาระผ่อนทั้งหมดรวมกันเทียบกับรายได้ ที่เรียกว่า DSR ซึ่งธปท. ไม่ได้กำหนดเพดานอย่างเป็นทางการ แต่ละธนาคารกำหนดเกณฑ์ภายในเอง โดยทั่วไปอยู่ในช่วง 30% ถึง 70% และผู้มีรายได้สูงมักได้เพดานสูงกว่า เครื่องคำนวณด้านบนใช้ 40% ซึ่งเป็นค่าที่ใช้กับผู้มีรายได้ระดับกลาง
สูตรที่ได้ยินบ่อยว่า “กู้ได้ประมาณ 50 เท่าของเงินเดือน” ไม่ใช่กฎเกณฑ์ของใคร แต่มาจากการรวมสมมติฐานสองชั้นคือ DSR ราว 33–40% คูณกับสูตรผ่อนล้านละ 6,700–7,000 บาท ถ้าสมมติฐานใดเปลี่ยน ตัวเลขก็เปลี่ยน
เรื่องระยะเวลา ธนาคารส่วนใหญ่กำหนดว่าอายุผู้กู้บวกระยะเวลาผ่อน ต้องไม่เกินช่วง 65–70 ปี คนอายุ 40 จึงมักผ่อนได้ไม่เกิน 25–30 ปี และเรื่องวงเงิน ปัจจุบัน ธปท. ผ่อนคลายมาตรการ LTV ให้กู้ได้ถึง 100% ของราคาประเมิน ทุกสัญญาและทุกระดับราคา ถึง 30 มิถุนายน 2570
เมื่อรู้ค่างวดแล้ว อย่าลืมว่าดอกเบี้ยบ้านใช้ลดหย่อนภาษีได้ปีละไม่เกิน 100,000 บาท ซึ่งช่วยลดต้นทุนจริงลงได้พอสมควรในช่วงปีแรกๆ ที่ดอกเบี้ยยังสูง — ดูว่าประหยัดภาษีได้เท่าไรที่ เครื่องคำนวณภาษีเงินได้
ทำไมตัวเลขในหน้านี้ไม่ตรงกับใบแจ้งหนี้เป๊ะ
หน้านี้คำนวณดอกเบี้ยแบบอัตราต่อปีหารสิบสอง ซึ่งเป็นวิธีที่ใช้กำหนดค่างวด แต่ธนาคารคิดดอกเบี้ยจริงเป็นรายวัน ตามสูตร เงินต้นคงเหลือ × อัตราต่อปี × จำนวนวันในงวด ÷ 365
ผลคือดอกเบี้ยรายงวดจะแกว่งตามจำนวนวันของเดือนนั้น ในเคส 3 ล้านที่ 6% เดือนที่มี 31 วันจะเสียดอกเบี้ยมากกว่าที่หน้านี้แสดงราว 288 บาท ส่วนเดือนกุมภาพันธ์จะน้อยกว่าถึง 1,192 บาท เมื่อรวมทั้งสัญญา ผลต่างอยู่ที่ราว 0.1–0.3% ของดอกเบี้ยทั้งหมด และมักทำให้ต้องจ่ายเศษอีกหนึ่งงวด
นอกจากนี้ตัวหารยังไม่เป็นมาตรฐานเดียวกัน บางธนาคารตรึงที่ 365 ตลอด บางแห่งใช้ 366 ในปีอธิกสุรทิน ต้องดูข้อสัญญาของตัวเอง (ปี 2569 นี้ไม่ใช่ปีอธิกสุรทิน ปีถัดไปคือ พ.ศ. 2571)
สรุปคือ ใช้ตัวเลขจากหน้านี้เพื่อวางแผนและเปรียบเทียบข้อเสนอ ซึ่งแม่นพอสำหรับการตัดสินใจ แต่ยอดที่ต้องชำระจริงให้ยึดตามใบแจ้งหนี้ของธนาคารเสมอ